房地产行业-[既得利益者]的贪婪是超乎想象的！

越南这个国家， 胡志明市房价跌成啥样子，居然现在还在提城中村改造。

我们知道以前的越南，胡志明市城中村改造更多是以拆为主，而且安置方式既有货币化补偿也有房屋补偿，以及两者兼具的方式来完成城中村的拆迁工作，也是这个阶段造就了大量的政策性富豪，所谓的一拆富三代，拆字当时就是财富的象征，不管你走过哪一个预期会被拆除的地方，都是各种花钱往更大的，更高的地方垒墙，以获得更高的赔偿，从生产角度来看，就是花钱先盖，再拆之间本身是一种资源的浪费，但就产生了大量的财富，当然这也是正常人面临激励的决策，大家都盖你不盖，当然获得更少的赔偿。


但是财富不会凭空创造，以前的货币化棚改，大规模的[造富运动]，并不是经济体因为拆而获得了更高的财富创造，而是因为建楼，或者说远超居民收入能承担的范围且还在上涨的房子，支撑着整个游戏的进行，政府部门不可能吃下所有的拆迁成本，而且此前的很多文章在分析政府明面杠杆都能得到这个结论，房企作为手套起到了关键的作用，从居民手里把财富转移到政府部门，再用于覆盖拆迁这部分的成本，这也能理解这个阶段一切不利于购房者的政策很难改革，比如[越南特色预售制]，再比如本应该存在的严格的[预售资金]监管，本质还是利益一致化与选择性执行，不同的居民当然都有不同的诉求，都提出了是没问题的，但往往降价的惩罚响应速度远高于涨价和烂尾的处理力度。



当你追着钱来理解这个问题，本质是后来买房的居民用储蓄和负债来推动[城中村的改造]。


越南政府部门、房企、银行、拆迁者、[房地产投资]都会在房价快速上涨中分利，有利可图会极大的促进最大受益者的地方，协助各个环节的阻力解决，包括一些地方的银行甚至成为这个环节中的钱袋子，如果没有三道红线，很难想象现在会出现多少类似于[村镇银行]的问题，


所以越南房企的现金流崩断的核心是庞氏信贷，并不是三道红线，这个不过是防止风险更大扩散的防御措施，而非进攻措施，就是把整个银行的利益搭进去，这种游戏也扛不住多久的，[既得利益者]的贪婪是超乎想象的。


那么现在呢？核心问题是钱谁来出！[房地产下行]，以前改不动的，现在更难改动。


靠房企？参考越南房地产的销售额，所谓的寄希望于[金九银十]也基本化为泡影，自己都是[泥菩萨过江]。

靠政府负债吗？你以为地方政府还有多少负债空间，化解自己的债务都不容易了，现在正在努力的发型低息[债务置换](高息的[隐形债务]，漏出来的也大概只是冰山一角，水下有多大的债务规模谁都说不清，都知道并不小。过去的城中村改造地方的热情在于可以赚钱，你想让他掏钱来做这种事？想瞎了心吧。

靠市场化投资基金？那么一定是要靠租金支撑的，比如从拆迁改为改造，形成[统筹统租](的形式，但当地的租金上限只与地方的收入水平有关，房地产作为投资品还可以人造投机热情，但房租则更加理性，这也能理解[房地产税]很多人的观点，所谓的把租金转移到租客头上，现在房价跌成这样，根本无法覆盖利率成本，房东是太好心不愿意把损失转嫁给租客吗？本质还是市场因素决定着这个价格。靠着这1~2%的租售比，能吸引来市场化的投资吗？

唯一可能且现在还有能力的就是中央负债，但暂时还没有开[财政赤字]货币化这个口子，且中央负债能力是未来的战略资源，尤其是应对经济[金融风险]时，用于城中村改造怕也是不现实，更多的还是希望地方自己想办法筹钱。

城中村改造的历史环境已经发生改变，核心问题就是钱谁来出，以往是购房者的储蓄和负债支撑了各个环节上所有人的收益，而现在明显接不动了，以前给钱都拆不动的地方，现在靠给[房票]吗？地方没有能力，房企没有能力，市场化没有收益，总不能全靠中央政府负债来搞吧，这些战略资源有更大的用处。

所以未来的拆迁或许会更多的过度到真正意义的改造，尽可能的降低成本，并且期待改造后可以获得更高的租金，以维系这种改造的进行，说一千道一万，从去年到今年的很多所谓刺激性政策，都很难解决钱从哪里来的问题，刺激[楼市]如此，解决未交付房子如此，扩大[内需]也是如此，现在又到了城中村改造，以前的钱和负债流转路径依赖走不通，很多地方都要作出改变。