2018-05-09 11:01中国东北的一声炮响，打开了南海之滨的海南岛。解放海南岛1950年，东北的第四野战军南下，解放了海南。此后三十多年，海南一直处于云淡风轻的状态。直到1988年海南独立建省，十万大军南下淘金，海南风起云涌的现代史，才正式开始。在中国的历史长河中，海南是一个很特别的存在。由于孤悬天涯海角，远离中央，历代王朝把海南看成“蛮荒之地”，当作放逐“判逆”人士的流放场所。据记载，从汉到明，被贬到海南的贤相、名臣、学士有15人之多，唐宋八大家之一的苏东坡，就曾被贬于海南。普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣。在中央集权的历史时期，海南承载了特殊的历史职能。山高水远，飘忽不定，这是海南的基因。一1984年的一天，美国一颗卫星发现中国情况异常，海南岛上突然变得白花花一片，拉近一看，竟是汽车的金属反光，漫山遍野，足有几万辆！美国专家分析不透：一个贫穷的小岛要这么多汽车干什么？这起因于中央的一项政策。1984年，中央给了海南进口汽车的特权。海南在那时还属于广东省，由于比邻香港和深圳，海南成为首批沿海开放的14座城市之一。在那个中国经济向市场经济转轨的年代，特权和批文是获得优先发展最直接的保障。当时海南的一把手叫雷宇，是个雷厉风行的官员。为了充分利用政策优势，完成原始积累发展海南经济，雷宇想到了一个草船借箭的办法，把中央给的特殊政策转化成真金白银。当时雷宇的算盘是：“进口1.3万辆汽车转卖到内地，赚两个亿就行了。”雷宇的出发点是好的，但他忽视了国人的疯狂。闸门一开，排山倒海。孤悬海外的海南岛突然成了一块骚动的热土。海南在当时的海南，弄到一张批文，倒卖一辆汽车就可以赚个上万元，瞬间成为万元户。一时间，海南全民倒卖汽车，人人争跑批文。那是一个酷热难当的夏天，汽车像潮水般涌进海南岛，全部停在海口市内外，里三层外三层，一望无际。在1984年上半年，海南的进口汽车才两千多辆，到7月份，进口汽车就达到1.3万辆，翻了6倍。仅半年时间全岛便出现了872家汽车走私公司，甚至部队也忍不住参与分一杯羹，海军动用军舰，以调防名义，把汽车全部换上军用车牌，到湛江卸船后，把军用车牌拆下，拿回海南继续运第二批。在摸着石头过河的年代，海南的汽车走私行业没有黑白之分，有的只是灰色地带。政府批文成为稀缺资源，为贪污腐败创造了空间，而政府部门对走私行为的罚款，成为地方政府最轻松的创收来源。工商局积极为来自全国各地的买家办理“罚款放行”手续，只需罚款四五千元，盖上一枚公章，这辆汽车就可以堂而皇之地装船出岛了。短短半年，海南一共签了8.9万辆汽车进口的放行批文，对外订货7万多辆。海南的异常引起了中央的关注，国务院派人前来调查，发现海南汽车走私泛滥成灾。雷宇被紧急召到广州，省政府明确命令他停止汽车进口。1985年初，中央组成102人的庞大调查组，进驻海南，彻查海南汽车走私案。随后雷宇被撤职，走私狂潮才戛然消歇。海南汽车案，以中央的一纸政策开始，同样以中央的一纸政策结束。地方官员被撤职，海南却经历了金钱教育，封闭落后的海南开始呈现出萌芽的开放状态。这是近代海南第一次站在全国的舞台中央供人评点，以一种醒目而奇异的姿态。二1988年，海南正式脱离广东成为独自的省份，成为中国第31个省级行政区，第5个经济特区，也成为中国唯一的省级经济特区。海南建省与特区效应的叠加，政策层面的倾斜，让海南一度成为堪比北上广的存在。在政策的春风下，海南房地产市场一夜之间就变成了淘金热土。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，来自全国各地的淘金者，自发组成十万炒房大军，浩浩荡荡下海炒房。海口这个原本不到23万人的海滨小城，一下成为中国最炙手可热的城市。用潘石屹的话说,1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片,第二天醒来,发现一夜之间,岛上已经涌进了15万人。海南房价一日千里。1988年到1991年间，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平之间，而1992年就蹿升到5000元/平，1993年更是达到7500元/平的巅峰，涨幅超过4倍。相对于收入水平，1993年海南省城镇居民的可支配收入是3072元，一年的收入还不足购买0.5平方米的房子。海南炒房团鼎盛时期，这个只有600多万人口的小岛上，云集了两万多家房地产公司，平均每300人就对应一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。先来的开发者圈地炒地，把开发区画满了地图。后来的人炒项目，在纸上卖出了一栋栋不曾面世的大楼。最典型的例子是，当时有一个叫罗先友的四川人，用全部身家五万块付了两亩地的定金后，就向老家放出要建大楼的消息，从18家单位空手套来了2000万元。由于投机性需求占到市场70％以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几道手。房子存不存在不重要，房价太高资金不够不重要。重要的是，自己不做最后接盘的人。在这场空前豪赌中,政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。在巨大利益的诱惑下，以商业银行为首的千亿资金，从全国各地源源不断涌入海南，将海南的房价顶上至高点。各路玩家中，既有来自大型国企的中央军，也有各地方企业组成的杂牌军。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行，通过抵押获得流动资金后，再去倒卖地皮赚取差价。这场充满投机性质的资本游戏，在海南的房地产行业爆发，并借助资本的力量将影响无限放大，这是中国近代房地产市场真正意义上的启蒙运动。而在这场全岛大狂欢中，一部分人倾家荡产，一部分人赚到了人生的第一桶金。名气颇大的“万通六君子”，就发家于此。万通六君子1991年，从国家体改委“下海”的冯仑在牟其中的南德公司干了两年后，拉上王功权、刘军、王启富和易小迪等人，凑了三万块钱，在海南成立了海南农业高技术联合开发投资公司（简称“农高投”）。公司注册拿到执照后，只剩下几百块钱，是一个典型的“皮包公司”。农高投最开始定位是搞农业，不料却随着海南房地产的热潮，卷入了炒房炒地。公司成立几个月后，易小迪找来了潘石屹，“万通六君子”的团队格局由此形成。这六个人都接受过大学教育，性格鲜明，各有所长，颇有江湖聚义的意味。班子搭起来后，农高投开始运作海口金融贸易区的“九都别墅”项目。项目资金需求一千多万，六君子手头总共只有几万块。那个年代，金融工具的种类和使用还远远没有今天成熟，六君子就已经学会了用杠杆。冯仑找到一家集团公司的老总，以保底年利率20%，剩余利润五五分成的条件，成功借到500万，农高投通过做按揭又获得贷款1300万，加起来筹集了1800万的运作资金，以不到3000元/平方米的价钱运作九都别墅。九都别墅原规划为9栋，建成了8栋，完成了基建部分，还未进行装修，算是一个烂尾工程。“农高投”对别墅进行保修和包装，在1992年卖了出去，赚了300万元，完成了最初的原始积累。取得第一桶金后，冯仑等人又拿着这笔钱去操作“莲怡庐”等项目，不断在海口、三亚炒房炒地。公司经济条件宽裕后，很多老员工都拥有了“四个一”，即一套房子、一万块钱存款、一部电话和一部摩托车。1993，农高投增资扩股，改制为企业集团，这就是万通集团。在海南立稳根基后，万通马上进军北京，在北京开发了“新世界广场”项目，通过和香港利达行主席邓智仁的合作，万通新世界广场大获成功，卖到了当时市价的三倍。万通六君子在业内一战成名，并由此奠定了两个地产大佬冯仑和潘石屹的“江湖地位”。虽然后来万通六君子分道扬镳，但他们却通过在海南炒房完成了资本的原始积累，由此发展快人一步。海南房地产如火如荼，玩家越来越多，泡沫越吹越大。在这个击鼓传花的游戏里，大家都想着在传送的过程中大捞一笔，但谁也不知道谁会成为最后的接盘侠。潘石屹是个很有远见的人，他审时度势，通过观测海南人均住房报建面积，认识到海南房产泡沫不能持久；冯仑也从市场分析中发现海南房地产的供给远大于需求。万通急流勇退，在海南房价达到巅峰时，果断撤离海南。海南房市的投机豪赌，引起了中央关注。风暴马上就来了。1993年6月24日，随着一声哨响，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。银行全面收紧，海南房地产行业被釜底抽薪，泡沫破裂。项目大幅贬值，开发商纷纷逃离或倒闭,银行的不良贷款率一度高达60％以上，不得不开始处置不良资产，海南省政府紧急成立海南发展银行,以解决省内众多信托投资公司的资金困难，却在不久后出现挤兑风波，成为中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。房地产泡沫击碎了海南经济现行的基础，也把海南的房地产拖入了泥潭。这场投机盛宴的最终遗产是600多栋烂尾楼，18834公顷闲置土地，800亿元积压资金，仅国有四大银行坏账超过300亿元。这场巨大的楼市泡沫，直接摧毁了海南10年的经济，海南在接下来的20年里，都一直属于经济落后省份，全国人民用了20年才帮着海南消化完这些泡沫。那时候的海南烂尾楼随处可见，处置烂尾楼成为海南房地产最紧急和最迫切的行动。海南政府开始整治烂尾楼，拍卖的拍卖，炸毁的炸毁，大规模处置“半拉子工程”。每一次崩盘，都是行业大洗牌和资源重新配置的过程。当时的一把手降职回京，22个月没有安排工作。海南房价跌入谷底，外地的房企如万科、雅居乐等都前往海南低价收购烂尾楼，开始大规模的造城。这次危机一直延续到2007年，海南房地产的烂尾楼才基本处置完毕，海南房地产开始复苏。这是中国南部气候宜人的海南发生的故事，当我们将目光转移到寒冷的东北，在海南房地产市场因过热导致破产的同时，中国经历了一波最大规模的国企职工下岗潮。而这两段看似毫无关联的往事，却深刻地影响了海南的经济和人文。三1997年底，东三省国企员工下岗的数量达到了259万，占比超过全国下岗人数的22%，接近四分之一的下岗职工都在东北。此后，东北经济虽经大力扶持，但回天乏术，大量人口持续外流。建国以来，东北号称“共和国长子”，在计划经济体制下，东北三省借矿产优势主打重工业，老工业基地闻名全国，贡献了新中国85%的工业产值。改革开放后，民营企业崛起，东北经济衰落。东北的外流人口，开始了一场规模庞大的迁徙。就在这个当口上，海南的房地产崩盘，房价跌到低位。一些东北下岗工人手里拿着一笔遣散费后，下海南买房定居。于是，海南房产库存因此逐渐开始被消化。这是既东北第四野战军南下解放海南后，海南第二次迎来东北人。对于东北人最重要的其实并不是海南的阳光、空气、蓝天和海水，而是适宜养老的气候。因为东北严寒，东北的冬天绝不是三个月寒冷那么简单，而是横跨了10月到次年3月，近乎半年，度过漫长而严寒的冬天并不简单。所在在这一波国企下岗潮中，有很多东北下岗职工选择来到海南，并在这里买房定居，他们在一定程度上消化了海南的房地产库存，同时为海南的经济贡献了新的劳动力。海南成了东北人的大本营，开餐馆的十有八九是东北老乡。那些没有勇气南下定居的东北人，则将海南选为每年过冬的据点。于是你会看到，在寒冷的冬天来临之际，成群结队的东北人像候鸟一样，飞往三亚，躲避严寒，次年四月，再飞回北方。在每年50万到三亚过冬的老人中，有将近40万来自东北。而最北的省会哈尔滨，就贡献了一半左右。所以海南就有了一个有意思的称谓，即“东北第四省”。东北老乡东北人民能消化掉的房地产库存毕竟有限。从1993年开始，海南用了整整七年时间清理房地产库存。2000年到2007年的又一个七年过去了，海南房地产才开始全面复苏。直到2010年前后，在中国楼市暴涨的大背景下，借“国际旅游岛”国家规划的东风，海南房价呈现快速上涨态势，海口房价才重新触及当初的高点。2010年1月，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。作为国家的重大战略部署，中央将海南岛定位为世界一流海岛休闲度假旅游胜地。新政策一出台，敏锐的投资者就嗅到了其中的商机，投资客如潮水般涌入这座海岛，掀起一股海南购房热潮。全国各地资金闻风而动，几乎全是现金购买，导致海南房价一天一个价，一个月内均价翻倍，一周之内，地价翻三倍，，三亚的房价长期排在全国前五名。2012年，海南出台房市限购政策，对楼市进行降温；温州民间借贷危机爆发，大量企业资金链断裂，众多小工厂跑路，引发踩踏效应，温州炒房团沉淀在房子上的资金需要快速抛售套现。海南房价急转直下。整个三亚的房子，在2012年时基本上全部腰斩，大多数投资客被深度套牢。海南短暂的房价高涨泡沫，再次崩塌。国际旅游岛尚未建成，海南房价却已经走完了一波完整的行情。此时，海南楼市走向开始和全国并轨，开始两年的沉寂。2014年下半年，在新的领导班子上任两年之际，彼时的房地产市场，一线城市已经沉寂两年，二三线库存高企，钱荒所造成的结构性资金紧张现象依然存在。面对低迷的房价，中枢机构很合时宜地发起了一场战役，官方用语叫做“去库存”。在宏观导向下，国内的房地产企业自动站队，形成了风格鲜明的两派。其中一派是以万科为代表的保守派，采取降杠杆去库存的态度；另外一派是以融创为代表的激进派，采取加速杠杆式扩张的态度。孙宏斌向来以敢赌著称，在这样的机遇面前，怎么可能放过？站在融创这一边的，还有许家印的恒大和杨国强的碧桂园。在2014-2016年这三年期间，三家公司疯狂加杠杆扩张，负债规模急速攀升。除了乐视网，孙宏斌很少有赌输的时候，而这一次，放手一搏得到的回报是惊人的。2014年下半年，央行降息；2015年9月，央行降低首套房首付比例；2017年，棚改货币化安置的资金释放；巨量资金疯狂涌入二三四线城市，全国范围的楼市暴涨终成燎原之势。全国房地产市场瞬间被盘活，房地产企业经营状况大幅改善，居民的贷款规模大幅提升。在政府、企业和居民的齐心协力下，成功将楼市再次推向高点。房地产去库存战役取得重大胜利。楼市复苏的情绪，迅速传导到股市。恒大、融创和碧桂园的股价随着楼市的价格一道蹭蹭往上涨，许家印以2900亿身价成为中国首富，孙宏斌的身价在一年内增加了6倍，轻松抵消了投资乐视网的百亿亏损。首富许家印在这一波楼市大行情中，海南和其他所有省份一样，搭了一趟政策的顺风车。前两次海南楼市泡沫，被套牢接盘的都是最后加入的投资客，而这一次海南楼市的“救市者”，是老实巴交的扛鼎老乡，他们心甘情愿入市，拯救了银行和地产商。海南的房价，总算是又涨回来了。四海南建省三十年，旅游一直是主业。从1988年建省到今天，这片热土换过10任省委书记，9任省长，基本发展方针换了8次。工业区也好，贸易港也罢，旅游产业的支柱地位未动摇。但海南的痛点也很明显，就像旅游产业一样，季节性太强，忽上忽下地波动，让海南成为候鸟的栖息地，难以吸引愿意来定居的人。历史总是惊人的相似，而群众却总是健忘。2018年4月15日，“海南深化改革”的规划终于出炉，关于海南的一系列改革开放新举措亮相公众视野，海南再次成为全国焦点。自贸区、自贸港，海南再次实现二连跳，情形与30年前的建省及特区叠加效应一模一样。几天后，海南成了中国唯一一个全省限购的地方。外地人要想在海南任何一个地方买房都要提供五年社保，首付最少70%，而且买到以后5年内不得出手。海南的领导班子这次下了决心要杜绝再次出现“史上最坚硬的泡沫”，所以一出手就锁住了5000亿货值的房产流通，堵上了炒房漏洞。釜底抽薪，一夜寒冬。回顾海南建省三十年发展史，这个中国陆地面积最小的省，上演着改革开放过程中最惊心动魄的故事。1984年，海南获得汽车进口特权，结果海南走私汽车泛滥成灾，省一把手被撤职，海南首次登上全国舞台。1988年，海南建省并提出了建立现代工业体系的口号，结果工业建设毫无起色，却产生了当年最大的房地产泡沫。2009年，海南获批为国际旅游岛。没想到全国人民依然只热衷两件事，买房子，骗补贴。2018年，中央决定支持海南建设自贸区和自贸港，海南成为中国唯一一个全省限购的地方。这片离中央最遥远的热土，在贸易窗口、新工业区、国际旅游岛、自贸区、自由港等概念间来回切换，高举轻放，飘忽不定。东北人民南下解放了海南岛，经过多年的不懈奋斗，海南终于成了东北唯一一个经济还看得过去的地方。无数人来到这里又离开，就像那天边的候鸟，不带走一片云彩。只有留守在这里的东北老乡，偶尔会朗诵几句唐相李德裕被贬海南时的诗作：独上江亭望帝京，鸟飞犹是半年程；江山只恐人归去，百匝千回绕郡城。当然，海南早已不是当年那个收留流放人士的场所，毕竟政策的春风，已经扑面而来。本文首发于公众号“财经洞察局”，作者：假局长，来源：财经洞察局。

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