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重庆论坛 >  狂人视角——另眼看房事,跟TONY叫板!

发表于 2010-04-20 06:34    IP属地:未知

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狂人视角——另眼看房事,跟TONY叫板!
    今天读到了老T在投资买房帖中的更新内容。对于此帖,本人一直在严重关注,对于老T此前提出的一些观点一直不敢苟同,但由于本人并非专业人士,即使有不同意见但苦于拿不出数据支持。而以老T今时今日在地产界的地位,本人完全是人微言轻,所持观念在广大投机者面前狗屁不如止增笑耳。故一直知不敢言,言不敢尽。但读毕今日老T之更新,实在让我如鲠在喉,不吐不快。

    前面说了,本人非专业人士,所持观点仅代表本人,也没有什么数据做支持,仅凭个人的一些投机经验。欢迎各位看官提出不同意见,广泛交流。欢迎理性讨论,也欢迎谩骂拍砖,但不准问候老母!

PS: 尽管我与老T意见相左,但并不影响我对老T的崇拜之情犹如滔滔江水。。。。。
老T原文:

Q1:成交天量的预测是基于什么?

1,房交会之前的这个春天,是中国历史上房价上升最快的一个春天,每日的成交,量价齐飞,,,
2,房交会优惠政策只局限于这四天,,,众多消费者会抢占四天时间来签约办理手续,,,
3,重庆的外来投资比例与日俱增,,,房交会给海内外的投资客提供了集中采购赶集的一个平台,,,

因此我们看到前所未见的一个房交会,,,来访来电成交都创造记录,不再有那么多同行和闲逛的,,,客户意向程度创记录,,,沙滨路畔,我们的销售部通宵灯火通明,忙于签订合同,收钱,,,职业顾问根本无暇吃饭,甚至累到休克,流鼻血  让历史记住2010年春季房交会吧!这个春天,这个史上最疯狂楼市的缩影
本人观点:
  
    “上帝要你灭亡,就必先使你疯狂!”量价齐飞当然是好事,但是要看在什么价位。当价格处于相对高位的时候出现大幅放量,甚至天量的时候,下一步几乎可以肯定就是伴随着暴跌!直到地板量配合地板价的时候,才会开始新一波的上涨。

   
    前段时间的突然放量,时间段刚好是选在温叔叔刚刚放了风出来要控制房地产了之后。这里就很值得玩味了。开发商不会傻到和老大对着干的,他们有专门的人分析政策,老大哪怕是打个嗝,他们就能闻出是羊肉味还是洋葱味来。那么他能做的只能是加紧把手里的货放出去。

    但是如何让老百姓能乖乖地接货呢?办法很简单,以利空出尽为由大幅涨价,这严重引合了老百姓们买涨不买跌的心理,刚好又赶上媒体大吹特吹的通胀预期——有通胀么?当然有,但是是正常现象,91年的米价能和10年米价的比么?那时我妈的工资是600块,现在600能干啥?——扯远了,就这样,有钱的怕贬值,没钱的怕以后更买不起房,大家都恐慌,于是开发商笑了。。。。
[ 本帖最后由 狂人山庄 于 2010-4-20 08:19 编辑 ]
一箫一剑平生意,负尽狂名十五年。

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发表于 2010-04-20 06:38    IP属地:未知

老T原文:

Q2:二套房50%首付,利率1,1倍是否有足够杀伤力?
    其实打压从去年11月就开始了,一直高烧不退,越打越涨,所以无论是老百姓和业界都对政策无动于衷了。但是这次政策相对于之前的温和的政策,明显加强了力度。之前对信贷的收紧到了地方基本都被地方ZF和各大银行的太极推手化为无形,,,这次国家特别加大了对几个国有银行的监管,明文规定各个银行必将严格执行,,,而政策出台当天,几大银行“不约而同”地发表申明表态就很说明这次不是“假打”了!!
    所以面对真打,值得大家仔细思索,,,结合之前所写,中国是土地财政,房地产经济,国家如果把房产打死了,国家也离死不远了,所以打压的目的还是局限于:抑制过快增长的房价,保持房地产市场健康发展!!
    所以最杯具的预测是:房价会被抑制,涨速放缓或者平稳,甚至短期内下跌,,,但是如果一蹶不振,那中央又要掏40000亿来扶持了,,,(之前的金融危机,房产没有进入九大扶持行业,但是40000亿中至少有一半通过不同方式进入房产行业,曲线救国,房产是恢复最快最好的行业,上周商务部公布的数据我们可以看到,扶持之首的外贸现在对GDP的贡献还是负数呢!)
    而即使这次打压下来,又能怎样?除了地方ZF为了自己的GDP暗地为虎作伥之外,,,整个开发企业群体已经足够强大,09年至今的红火销售,让他们彻底摆脱了资金枷锁,很多开发商可以完全依赖自有资金运行,甚至强大到在一定程度上可以控制地方财政,控制GDP,,,所以打压程度有限,要想一夜跌回解放前,等待抄底是不现实的!
    小结:这次打压有一定杀伤力,会对房产有影响,有负面影响,会让中央对房价这个脱缰的马车尽快恢复一点点控制!

本人观点:

    刚说了,开发商不是SB,他再有钱,再强大,修的楼卖不出去也白搭!银行更不是SB,天朝的银行还是姓共的。之所以他们敢貌似牛叉为虎作伥,是因为他们更懂政治,懂得政策从出台到落实会有一个时间段。最后一把,能捞点是点。
    正如老T所分析的,国家的确是不想把地产给打死了,没有国家想把地产打死。但不约而同的,所有出现过地产泡沫的国家,地产后来都歇菜了。
    我一个朋友最近移民美帝了,发了照片给我看,纽约的一些房子已经跟北京差不多价了!在康州买套小公寓,不过6万美刀,买套带前后院的两层小别墅,也就15万美刀——而且美帝的房子都是带装修和家具家电的,基本上带几件衣服就能住了。环境和配套,哪就更没法比了,套用王朔的一句话:“美国啥地方?中国啥地方啊?”。
    美帝太远了,不实际,我前一段一直在说香港的例子,这里也就不重复了,有心的朋友自己去查资料吧。
    又扯远了,回正题。前面讲了,老百姓是买涨不买跌的,至少大部份是这样。因此,房价只要一跌过三成,就有部分人怕怕了,不敢买了。还有胆大的敢买?好,再跌你30%,按说跌60%了,国家调控的目的也达到了,该反弹了吧?
    zf可能就要出政策来扶持了,但老百姓可不买帐了,投机的那部份人,钱还套在里面呢,巴不得一见反弹就减仓,想买房自己住的也不敢买了,谁愿意自己辛苦赚的血汗钱买了房子天天跌啊?然后就原地纠结一段时间。该涨了吧?不不不,投机界有句行话,叫“多头不死,空头不止”。到这里了,开始温水煮青蛙,慢慢磨死你丫的。最后到所有人都不愿谈房子,差不多也就打住了。
    国家是善良的,他是真不想搞死房地产。但是市场有市场的规律,不像政治。政治可以说是谁谁谁要是不听本**的就一巴掌把你丫给河蟹了!市场可不是谁想河蟹就能河蟹的!市场的趋势一旦形成,就必然会按照市场的规律运行下去,ZF也只能干瞪眼!

[ 本帖最后由 狂人山庄 于 2010-4-20 07:09 编辑 ]
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发表于 2010-04-20 06:43    IP属地:未知

................................尿完尿再继续......................................
[ 本帖最后由 狂人山庄 于 2010-4-20 23:56 编辑 ]
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发表于 2010-04-20 06:50    IP属地:未知

................................尿尿中,勿扰.......................................

[ 本帖最后由 狂人山庄 于 2010-4-21 00:02 编辑 ]
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发表于 2010-04-20 07:18    IP属地:未知

...............................破爱卡, 你有完没完?..............
[ 本帖最后由 狂人山庄 于 2010-4-20 23:58 编辑 ]
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发表于 2010-04-20 07:23    IP属地:未知


老T原文:

Q3:后市如何看?

   个人坚持认为对于重庆的房产市场,应该持谨慎乐观的态度!

    谨慎,是基于政策面的打压,打压本身不可怕,虽然开发商确实“不差钱”,有足够时间和ZF和消费者耗,但是开发商最怕的是什么?最怕的是消费者!
    政策打压导致的最可怕的情况是,消费者从新持币待购,就如08年那样,随便你降,我只友情路过,决不买单。冷水烫猪,死不来气,,,再有钱的开发商也会被拖垮,最终只能面对现实,降价促销,,,谁先降价谁就是大爷,,,就如08年底的万科,承认拐点,降价再降,哪怕消费者砸销售部也在所不惜,,,毕竟,活着比什么都重要!
   
    乐观,都杯具了为什么还要乐观?!
    在座谈中我也讲过,重庆市场和外地的不一样,上面说的门可罗雀的情况我预计重庆的麻雀怎么也会比外地的多。我始终认为,随着GUO家的发展,城市化进展,城乡差别,大城市和小城市的差别都会缩小,就如我们看到的一样,城市扩大,区县和主城的差别缩小,重庆也一步步国际化,现代化,重庆必将缩小与北JING上海等城市的差距。而重庆房价于发达城市的差距硕大,价格洼地是不争之事实。所以即使存在泡沫,重庆的泡沫也远小于其他城市,在此次打压中,重庆的抗跌性会得到体现。而今年对于重庆是很重要的一年,伟大领XIU薄XLAI为了挺进中LANHAI而拼搏,我们市民必将受益匪浅。

[ 本帖最后由 狂人山庄 于 2010-4-20 07:27 编辑 ]
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发表于 2010-04-20 07:33    IP属地:未知

本人观点:

    这一段老T写得有点跟前面的矛盾了。可以说是间接同意了我刚才的言论。开发商就是怕消费者不鸟他了。没人愿意买房了,都被整怕了。你开发商再有钱,资本无法流通,无法产生利润,那也就跟死了没啥区别。

    这里要重点批判一下老T的对重庆市场的盲目乐观。总是说重庆的房价不高,重庆的房市抗跌。这是最迷惑人心的误导!为什么我要批判这种论调?主要从几个方面来客观的看。

    1.为什么作为一个大城市,新兴的直辖市,重庆的房价在同类城市中一直都是算偏低的?首先得从历史的角度来看。

    JING津沪就不说了,多少年的中心城市地位?几百年甚至上千年的繁荣历史,天津上海自古就是重要通商口岸交通要冲,北JING就更不用说了。再看广DONG和FU建,也是很早就通商了,至今在海外的华侨,有一大半都是他们家的淫。

    还有江ZHE一带,历史上啥时候听说过他们那边有人饿过肚子的?相比之下,重庆在商业发展上的历史沉淀太薄太薄。

    2,再从人文的角度看,JING津两地自古就是政ZHI圈,几百上千年下来,光闻皇帝放的屁也足够把他们修炼成仙了。

    上海呢?TIAN朝最早进入资本zy时代的城市,一度成为全国的金融中心。上海人至今还在回着味呢。闽粤江浙,早几代就是户户经商,要打工也出洋去打。

    而重庆在人文上的形成主要还是从近代开始,但是那些在重庆叱垞风云的人物,又有几人是生于斯长于斯呢?这一点读过历史的人都清楚,不用再累述了。

   3,最后也是最重要的,就是看社会阶层的构层。

    JING津出GUAN爷,上海出资本家,闽粤江浙出商人。而重庆呢?从抗战开始的重工业大搬迁,把重庆变成一个巨大的军*工厂,然后留下了庞大的、伟大的、不可战胜的工人JIE级和他们的家属。因此,重庆人在七八十年代还很是牛叉了一阵子。

    但是随着朱伯伯开始扛把子,轰轰烈烈的回家歇菜运动把不可战胜的工人JIE级也彻底整得没脾气了。而当初被打倒的小资产jie级和倒爷这才松了一口气,趁着这空档发了财,这才有了现在重庆几个像样的本土企业。

    综上,我们可以看到,重庆不同上面说的那些高房价城市,咱们没有那个基础去承受高房价。我们都懂得基础决定上层。没有基础的上层,就算吹得再漂亮,也是海市蜃楼!至少,与工人jie级无关。当然,作为重庆人,我也很乐见咱有一天也能操JING干沪,但是历史造成的局面只能由历史去打破。时间啊。。。时间。。。

    ps:老T强调重庆房价抗跌,这种论调很具迷惑性!在zi本市场的运行规律下,一旦下跌趋势确立,就没有抗不抗跌这一说的。覆巢之下焉有完卵?只是先后和早晚的问题。
[ 本帖最后由 狂人山庄 于 2010-4-20 08:40 编辑 ]
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发表于 2010-04-20 07:53    IP属地:未知

老T原文:

    利好一:在城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中,重庆与北JING、天津、上海、广州一起,被确定为国家五大中心城市,在中西部地区一枝独秀。值得一提的是,深圳并没有入选,而被确定为华南地区的区域中心城市。

    利好二:两江新区。

虽然没有正式对外宣布,但是两江新区的概念炒作已经超过两年,而ZF某些部门早已迫不及待地退外宣布了两江新区的发布时间表,虽然这让中央略显尴尬,,,也不排除因为这个原因中央故意推迟宣布,,,但是所有相关的人事安排,编制,新闻发布会,新闻通稿,庆祝活动内容 ,VI制作已经完全结束,就等待GUO家领DAO人正式宣布。可以说是箭在弦上,不得不发了!

一旦宣布,当日重庆板块的股票必定上涨,两江新区范围内的三北区域必将率领重庆方式吹响上涨的号角!

因此,不管全GUO大势如何,依然看好重庆的市场。他说风雨中,这点痛算什么,擦干泪不要哭,至少我们还有梦!
一箫一剑平生意,负尽狂名十五年。

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发表于 2010-04-20 08:04    IP属地:未知


本人观点:

    这个所谓利好就更不靠谱了。五大中心城市?听起来不错,但是我前面分析过了,跟另外四大城市相比,重庆没有可比性,至少现阶段没有。充其量算个激励。但是在现在看来,重庆还有漫长的路要走。
    而且GUO家不单止规划了五大中心城市,还有一大堆什么海西经济区、广西北海港区之类的,我忘了,反正是一大堆。恕我直言,说好听点是刺激区域经济发展,说不好听就是放卫星了。
    记得今年过年的时候重庆出消息说什么几万亿的投资计划获批。于是节后股市一开盘,重庆路桥就拉涨停,接下来呢?没有接下来了,歇菜了。其它的几个区域概念也是如此,海南前一段火吧?这下歇菜了吧?意料中的事。
    至于两江新区三北区域,记得之前有个拍马屁的报道说是跟上海的浦东新区可以并驾齐驱。确实,两者有很多共同点——以前都是农村,都是在通往机场的路上,都是ZF重点打造GUO家重点资助,都是媒体大肆渲染。相信将来也会是一个样。
    从我几次去上海看到的情况,浦东还是荒,真是荒,夜里就黑麻麻一片,楼房倒是多,但是入住率很低,估计大部份都是买来炒的。而从我的上海朋友口中所知,上海人谁愿意住浦东去?乡下地方!上海建设浦东叫了多少年了?投了多少钱?现在也还是这个鸟样。因为在上海人的心中,上海永远是弄堂,永远是城隍庙。就跟重庆人心中的“城”永远是朝天门解放碑一样,这不是ZF花几万亿,喊几年“重庆向北”的口号就可以改变的。
    倒是不是说三北不好,重庆城太挤了,空气太差,交通也拥挤,三北的空气好得多,路也修得好。但是真要发展到取而代之成为重庆的新中心,就确实有点过头了。最重要的当然还是人文方面。
    所以,当听说回兴、两路的房价上万的时候,我不禁笑了。这就是典型的炒概念,而概念是什么?说白了就是大忽悠。
    有个经典的段子,说一个公共厕所,可以把它当环保概念炒;一个免费的公共厕所,可以把它当公益概念炒;一个在JUN队里面的公共厕所,粪便用来浇肥,庄稼打下来之后杂草用来烧饭,谷糠用来喂猪,那么这就是一个同时具有JUN工、环保、循环回收、农业和新能源概念的大家伙,可以大炒特炒!
    但是无论什么炒什么概念,厕所永远只是厕所,只能在里面拉,不能在里面吃!
    老T说一旦GUO家的批文下来,将直接刺激上涨。会涨吗?肯定涨!但是上涨的目的是为了拉高出货!这就是博傻,谁都认为后面还有高位来接盘的傻瓜!结果往往到最后才发现最傻的是自己。海南国际旅游岛就是最好的反面教材!NND,本地人多穷啊!几万一平方的房价,给鬼住啊?始终还是会下来的,而且,已经下来了。并且,还会往下!
    按照投机的思维方式,一旦利好兑现,也就是概念泡沫破的时候,所谓“利好出尽是利空”,无论是何种类型的投机,道理是相通的!


[ 本帖最后由 狂人山庄 于 2010-4-20 08:59 编辑 ]
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发表于 2010-04-20 08:18    IP属地:未知


    一口气写完这么多,天也亮了。发这个帖子,我一次一次没有通过审核,不得已改了无数个字。没时间去慢慢修改语句和措词了,大伙将就看。我是试着用不懂经济学也能看懂的方式表达了我的观点。最后我也学老T,对关注房事的同学提点建议:

    没有买房的同学:只要价钱是在不影响你生活品质的前题下购买一套自住房,特别是在房价的下跌通道里买,什么时候都是对的。
    因为你买来是为了住,涨再多对你而言也是纸上富贵,没啥可高兴的。跌了也无所谓,反正房子你是住上了。砸锅卖铁去买房是不明智的行为。
   (本人已在08年房价下降时购入自住房一套,未来没有投资房产的计划)
    已购入投资性房产的同学:只能说好自为之了,能出货就快出。前一段我还在老T的帖里说了一个关于“出货”的问题,有兴趣的朋友可以去看看。没人接你的货,你就出不了货,那么无论你是什么价位买入的任何东西,都不是钱。
    认为房价只涨不跌的同学:世上没有只涨不跌的东西,真的,骗你是王八蛋。告诉你本朝的房子只涨不会跌的人,更是王八蛋!
    市场就是市场,有它的规律,不要试图和它抗衡,它是不会鸟你的,因为市场永远是对的。
    我承认房子总有一天会涨到十万,但那时候,也许你的月工资是三万或五万,而小面就是五十元一碗了,你还认为房价是在涨吗?
    想炒底的同学:上涨不言顶,下跌不言底!地板下面还有地窖,地窖下面还有地狱,地狱还有十八层。好自为之!
    房地产的下跌将会影响到几十个行业,天朝太依赖房地产了,各行各业好多都丢了正业跑去炒房了,四万亿投资部份也成为资产泡沫了。这就是恶果。哪怕你不炒房,你所在的行业还是被QJ了,你的收入还是因为房地产的不景气而挂上盐水了,就算你真的看到了底,你还会有闲钱炒吗?

    还有一个多小时,股市就要开盘了,昨天在地产股的领跌下,沪指大跌150点,今天的盘面会更精彩,而这才仅仅是开始。有经济常识的人都知道,现实市场的变化会提前在股市上反映出来,无论涨或跌。相信市场会映证我今天所表达的观点。

    老T最后引用的那段歌词我很喜欢:“他说风雨中,这点痛算什么,擦干泪不要怕,至少我们还有梦!”

    是啊,有梦真是一件幸福的事情。常做好梦美梦能有益身心健康。

    但梦遗却恰恰相反!

[ 本帖最后由 狂人山庄 于 2010-4-20 09:01 编辑 ]
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