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发表于 2016-09-12 10:59 IP属地:广东
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叶檀:深圳房价会到30万/平吗?不要问了,跪下祈祷吧!
2016-09-12 陆家嘴金融圈
9月5日,著名财经评论家,有“财经女侠”之称的叶檀出席深圳某商业论坛,并做主题演讲。她指出:高房价的根本原因是货币现象,光用经济、人口解释不通,“经济差、货币多”才是主因。
同时,她预判,只要经济不好,货币还会继续增发。未来5-10年,实际利率会维持在零利率甚至负利率的水平。而人民币有很大可能会变成“日元”,北京上海深圳房价7年翻番会是一个大概率事件。而只有经济转型成功了,政府才有底气出台房产税,真正对房地产进行打压。
在当前经济背景下,中国最敏感的资金正在做两件事情:1、在国内抢资产,包括品牌资产、一二线城市土地资产、保险资产;2、进行国际化资产配置,在全世界买资产。
▌叶檀演讲实录(有删节):
今年深圳继续这么涨,涨到突破香港的房子,我也看不懂。为什么现在的房地产这么涨?我从一个角度跟大家解读一下。
90年代初,我刚到上海读书,那个时候上海刚开始有商品房,93年前后,我记得最早的时候1500元/平米,那个时候我们感觉读书是到乡下去读书的,最早的复旦不属于市区,属于上海宝山县。
我们觉得是在乡下,边上有鸭子,还有田,现在那个地方的均价已经到了7万左右,当时我们觉得1500元/平米好贵哦,根本买不起,那个时候不买,现在更买不起。
为什么房价这么涨?我认为只有两个原因,以前房价上涨,二战以后一直到70年代,日本、美国的房价都在涨,它是平稳上涨,一打仗,产能没了,解决掉了,一般战争之后人口都有报复性反弹,所以会迎来长期的上涨周期,这就意味着你什么时候买都是对的,只要你在高峰的时候抛掉都是对的。
但是现在,说实话,大家觉得中国经济好吗?我到珠三角、到长三角,现在东部沿海地区做实体经济基本上都属于活雷锋性质。
08年之前传统行业是两位数增长,现在是负两位数增长,你用经济的角度说不通,用人口的角度也说不通。
我们知道,中国人最喜欢生孩子,但是2015年、2016年人口基本进入拐点期,上海不婚的挺多的,老年人这么多,但是上海的房价疯掉了,去年年底我去看楼盘,上海的副中心,写字楼,因为我们是限购,又不能离婚,那个写字楼当时的报价是4.5万/平米,三个月之后开二期,6万/平米。
再过两个月开三期,每平米就要7、8万。而且最关键的是还不是上涨,要是光上涨,我不买也就算了,关键问题是你买不到,不瞒大家说,我后来找了那个开发商,根本就买不到,买房子还要托关系,在中国你想象得到第二个商品买东西还要托关系的吗?
没有,中国的一切都产能过剩,房地产也产能过剩,但在有的地方就是要托关系,这是一个很奇怪的事情。
所以用人口来看现在的房地产市场,你也不太说得通,我们只能从一个地方来看,就是经济差,货币多。
1998年M2余额(广义货币)是10.45万亿,到2014年上半年是120.96万亿,上涨12倍。如果我们把时间段再拉长,1990年中国的广义货币是多少呢?
1.39万亿,1990-1998年广义货币增长了10倍,1990-2014年,差不多八、九年我们的货币就增长10倍。
1990-2015年,2015年广义货币是150万亿左右,我后来算了一下,25年时间,中国的广义货币涨了100倍,我说得更确切一点,我除了一下,99.39倍。
我刚才听到深圳现在的均价是6万左右,我们假设它是6万,倒推回去,25年前它应该是多少?1990年深圳的房价是多少?
我的算法很简单,就是除以100,因为我把所有货币的量都打掉,我就除以100,那么1990年深圳的房价应该是600元/平米。
每个投资的人都觉得自己很牛,因为你投资什么都赚钱,房地产是赚得最多的,投资者房地产,房地产赚钱;
投资红木,红木赚钱;投资翡翠,翡翠赚钱,你现在到云南那边去看,稍微看得我上面眼的,没有低于一百万的,有的人说一百万只能买一个厕所,那有什么稀奇,一百万你还买不来一块石头呢。
如果在这25年时间里,你的财富增速没有高于100倍的话,其实你跟货币是刚好打平。
我经常说:不要觉得自己牛,自己牛的时候,照照镜子,默念一句话“台风来了,猪都会飞”。
也就是说我们投资赚钱并不是我们自己有多牛,而是央妈太牛了。那么我们对于未来的投资,主要看的是什么呢?
看的是货币政策,如果经济不好,经济在转型的过程当中,很多人说未来中国经济转型肯定成功,对,经济转型肯定成功,只要我们活得够久,一定能看到这一天。
但是凯恩斯说过“从长期来看,人都会死的”,“人都会死”是个常识,其实从投资的角度来说就是从长期来看,所有的投资都有时间限制,没有时间限制的投资是在耍流氓。
接下来会怎么样呢?国外经济学杂志有一个很简便的经济指数,叫做“巨无霸指数”,我就是根据巨无霸在各个国家卖的价格算出各个国家真实汇率价格,比如说美国巨无霸汉堡卖1元,在中国卖8元,那么从实体角度来说,人民币比美元,不管你怎么算,从巨无霸的角度就是1比8。
现在在深圳吃一碗兰州牛肉拉面多少钱?有人说30元,深圳好贵哦,怪不得深圳房价高,好有钱。
我在全国各个城市调查过,一碗兰州牛肉拉面的中位数大概是12-15元,如果蹲在路边吃,凳子也没有,大概是7、8元,你吃的不知道是什么肉,猫肉、老鼠肉都有可能,反正珠三角这边吃东西很有想象力,他告诉你是牛肉拉面。
如果进房间吃,一个小破店,坐在塑料凳子上吃,基本上是10元、12元、15元。如果你挺高大上的,还点两个小蔬菜,我估计跟上海一样,上海的价格是在20-25元之间。
中国物价最高的地方不是CBD,CBD卖的都是LV,全球统一价格,在深圳买是这个价格,在上海买也是这个价格,除非是免税店,这个东西没得比。
同样一碗牛肉面,最贵的是哪里呢?中国最黑的地方是机场,机场的物价是最高的,机场这么一碗面条基本上48元,一般后面会取一个“8”字,发嘛,通常是48元、58元、68元,我吃到最贵的好像是在西北西宁边上,很破烂的机场,但是它可黑了,我当时拍了照,我看到的最贵的价格是98元。
1988年兰州的大学生吃一碗面条多少钱呢?当时是3毛钱,最贵5毛钱,我后来算了一下,我们就按照路边摊来算,最便宜的,大概这一碗面条在26、27年的时间里涨了30倍-100倍。
所以不要说消费品的价格没有上涨,疯狂上涨,只是我们不知道。我们中午吃一餐饭,最便宜的人均200元要吧,人均200元相当于什么呢?
我一直有一个说法,我说人民币会变成日元,很多爱国人士疯狂的用砖头拍我,他说“你不爱国,人民币怎么可能变成日元呢?”
有什么稀奇,现在北京房价涨了之后,上海房价涨了之后,一砖头拍下来,拍死的全是千万富翁,所以我说你现在爱上一个女孩子,送个钻戒算什么,珠宝现在在下跌,你有本事中南海西边拿两亩地?那才算牛,现在最值钱的就是核心地带的土地。
最近的“宝万之争”,一年多的连续剧,从来没有一出戏可以演一年多,让我们看不厌,我们总算看到了。“宝万之争”争的是什么?争的无非两样东西,一是万科的现金和品牌,万科这家公司账面上现金太多了,二是万科的土地资产,所以恒大才会举牌廊坊发展,为什么要举牌廊坊发展?
你想想廊坊的投资公司,以后的投资公司如果上市的话,恐怕都会被举牌,每个地方的投资公司都是占有地方土地最多的公司,所以争来争去争的是一二线城市的土地,现在土地溢价最高。
我上次坐高铁从北京回上海,边上坐了一个做投资的,很老的朋友,中间很多年没见了,他现在在国内文化这一块的投资做得相当好。
他说“他很相信一个人,这个说以前在上海房价一千五的时候,他说上海的房价会到一万五,现在上海的均价已经七万左右了,他说会很快突破十万”。
我就在想突破十万是一个什么概念,最离谱的是我前两天去北京,北京人说北京房价最高预测是均价突破80万,我当时就躺倒在地,我已经不能想象了,当时是北师大的董藩提出来的,如果80万的话,我想中国经济就要毁灭了,无论怎么说,在现有基础上,均价十年以后翻番,大家觉得是很难想象的事情吗?一点不难想象。
我们如果是7%的经济增速,基本上7年左右就翻番了,很容易的事情,GDP每年7%的增长,大家回想一下,深圳的房价每年7%的增长有吗?
如果是,大家半夜睡觉都会笑醒,因为太便宜了,但是十年之后,深圳的房价就是翻番以上,1.5倍,很起码的算数,你一算就知道未来的价格会到哪儿去。
我有一个基本的判断,央妈还会发钱,因为我的基本判断是中国经济继续不好,不敢出房产税,这是我一以贯之的逻辑,要么跟上海、跟重庆一样,出了房产税等于没用,上收的十几亿的税还不如征税成本,他不如不收,批一块地,一块地就能卖一百多亿。
而且我告诉大家,营改增之后,中央政府的税收,营业税这一块增长了30多倍。我想说的是,营改增地方政府吃亏了,极亏,亏了怎么办?心理不平衡,不平衡容易变态,一变态,地价拍得更高,这是很简单的道理,他总要找个地方填补。
再接下去还有一件事情,我为什么说货币还会增发呢?很简单的一个道理,大家看社会融资的总量在增加,尤其是最近这段时间,最主要的是它没办法不放货币,如果我是央行,我也放货币,这是全球主要经济体资本形成总额占GDP百分比。
现在中国的GDP6.7%,CPI1.8%,大家笑不动了,因为你走遍全球都找不到更好的数字,这个数字是相当相当漂亮了。但是它怎么维持这么高的数字?
靠投资,在所有主要的经济体里面,中国是这根绿线,投资的比重已经是全球最高的了,也就是说地铁还会造下去,高铁还会造下去,到2020年所有50万人口以上的城市全部通高铁,所有大城市全部通地铁,上海地铁总量现在超过香港了,再接下去我想上海、北京这样的城市地铁里程数肯定是全球第一。
我们经常说2009年四万亿投资,四万亿算什么?把它当风筝放了,什么也不算,我们现在四十万亿的投资都有了,就是他拼命的在借钱投资。
我前两天去贵州一个地级市,我不知道大家有没有听说过,以前比较穷的一个地方,叫毕节,这么一个城市,高速公路有四条通过,明年有高铁通过,大家想想看中国这几年的投资量有多大,完全超过我们的想象。
那么投资谁来出钱?表面上是地方政府出钱,但事实上是谁存钱谁出钱,谁买地谁出钱,谁买房子谁出钱,也就是说现在资金的周转一定是通过印钱的方式,一定是通过把利率打到最低的方式,然后地方政府跟企业摆脱债务负担。
换句话说,说得直白一点,说点人话,也就是说我的预判是未来5-10年我们的实际利率维持在零利率甚至负利率的位置,货币基数上升。
国企如果负债率到177%的话,怎么办?很简单,让在座所有人买资产,把国债的负债打下去,肯定是这么干的。
这个情况越来越严重,从去年开始,地方政府的负债基本上急剧上升,今年上半年还是在通过各种各样的平台继续负债。
所以,他敢出房产税吗?他敢把地价打下去吗?如果有一天中国的房地产总体均价大幅下行,而地方政府根本没事,举重若轻的话,只有一个理由,中国的宏观经济已经好了,也就是说经济转型已经成功了,他才敢那么干,否则借他十个胆子也不敢把房地产打下去,这就是我的基本判断。
有的时候不是我们要不要的问题,而是形势一定会这样子,为什么滴滴约车合法化?打车软件弄了半天说合法、非法,交通部门整治了半天,现在中国率先合法化,为什么合法化?
大家看武钢的工人,武钢要裁几万人,这些工人穿着工作服去找工作,再就业、再创辉煌?别做梦了,这些人在国企干了一辈子,五十多岁了,你让他再创辉煌是忽悠他,这样是不道德的。
那他能干什么?就业最多的是出租车或约车司机,一万人左右干这个事情,所以我们需要把约车软件合法化就是这个道理,一定要让他们合法就业。
中国的有钱人或企业在做什么样的事情?你以为万达还是一家中国企业吗?我认为不是,既然全球15%的院线票房都已经在他们手上了,我认为他们就是一家国际企业。
为什么土地是中国最重要的硬通货?有人说因为掌握在政府手里,所以土地才值钱。不是的,虽然掌握在政府手里,但是我们也曾经房地产下跌过啊,大家也曾经不买过啊,即便是房地产都在上涨,还有鄂尔多斯呢,那么为什么土地现在那么值钱?