重庆部分银行开始执行二套房新规，还清房贷出售房产再买要算二套
　　本报讯（记者 梁龄）昨日是二套房认定新标准颁布后的首个工作日，记者走访市内银行了解到，重庆部分银行已经严格执行“认房又认贷”的新标准，要求申办人出具家庭名下房产套数的证明材料和承诺书。有银行人士称，即使之前房产贷款还清，房产已出售的，再买也要算二套房，这意味着首付需5成。不过，也有银行表示等待总行和监管部门的实施细则出台后再执行，目前仍执行老办法。
　　部分银行执行新标准
　　“我们已经开始按新规来认定二套房，对申办房贷的客户要求出具家庭名下房产套数的证明材料和承诺书。”昨日，农业银行重庆分行个贷部负责人表示，从昨日起接受的个人房贷申请，他们已经按新的认定标准来执行。他们已经收到了总行的通知，并严格按细化标准执行，具体的做法是由买房人自行出具家庭名下房产套数的证明材料和承诺书，同时还要参考人民银行征信系统记录。在我市房屋产权交易信息未联网前，银行将通过面谈、面签、居访的方式，对申办人提供的房产套数承诺书进行审查，只要发现买房人名下有房产，无论是否贷过款，仍认定为二套房。
　　随后，记者了解到，我市至少有三家大型商业银行开始执行新规。同时，也有银行仍然“按兵不动”，按老办法执行。某股份制银行个贷部人士透露说，对承诺书如何执行目前还未接到总行或者银监会的通知。不过他认为，最好需要一个统一的格式化文本文件来对其中的条款进行约束。
　　改善型购房成本提高
　　对于外地盛传的，只要名下的房产还清贷款而且已经出售就不算二套房贷的说法，上述农行人士表示，将从严执行新标准，这样的情况再购房仍算二套房。
　　在二套房认定新规下，改善型购房者明显感觉到了从紧。昨日，在南坪一楼盘售楼部看房的张先生说，现在首付和利率都提高了，买房成本更高了。关于二套房认定，此前，我市银行一直是“认贷不认房”。如今，新标准要求既认房又认贷，意味着所有的改善型需求都将被认定为二套或以上住房。此前，改善型需求一直是楼市主力军。银行人士算了一笔账，一套房子贷款50万元30年，如果算作二套房利率上浮1.1倍，月供要多出近800元，利息多出20多万元。银行人士称，目前接受的房贷申请中，首套房购房者占了半数以上，刚性购房者居多，很少有购买二套房或者多套房的申办者。
　　异地购房门槛放宽
　　“新规的执行，对异地购房者来说，限制比较宽松。”南岸区一楼盘销售部经理告诉记者，新规要求对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，可当作二套房对待，实际上是降低了异地购房的准入门槛。此前的“国十条”表示，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，银行可暂停放贷。由于房屋产权信息并未全国联网，全款购买房产的客户到外地购房时，只要能提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明，就可能算作首套房。
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　　北京　基本停放房龄20年以上二手房贷款
　　据法制晚报消息 为防控风险，银行对二手房贷款进一步收紧。记者昨天上午从京城各大银行证实，银行已全面收紧向房龄20年以上的二手房发放贷款。
　　不管是抵押贷款，还是二手房按揭贷款，只放给房龄在15年之内的。建行海淀支行相关负责人称这一规定并不是他们支行制定的，而是建行北京分行的统一标准。农行海淀支行的房贷专员告诉记者，对于房龄在20年以上的房贷申请，该行“一般不予受理”。
　　据个贷机构伟嘉安捷有关负责人介绍，上月开始，与其合作的十余家大型国有银行以及中小股份制银行，已经基本上停止对房龄在20年以上的二手房贷款审批。银行停止给老房子放贷后，相当于提高了购房门槛，投资客获利的难度加大。伟嘉安捷数据显示，房龄在20年以上的房产占到了北京二手房总量的三成左右，这部分房源在交易时会因申请不到贷款而受到影响。
　　除了收紧老房子贷款之外，银行还从很多方面进一步收紧房贷。比如，对借款人申请贷款时收入证明的审查更为谨慎，除要求借款人提供加盖所在单位公章的收入证明外，银行还会对借款人所提供的银行流水（每月银行账户的入账金额）仔细核对。同时，银行对借款人的个人信用资质审核也更加苛刻，如果借款人之前有过一年内连续三次或累计六次的逾期还款记录，也将被拒批。另外，除房贷、车贷外，还包括个人信用卡以及替他人担保贷款还款情况等，都会被纳入借款人信用审核之列。
　　深圳　楼市出现第一波降价潮
　　据南方都市报消息 上周末，深圳首次出现第一波降价潮，四个楼盘出现降价迹象，其中一个楼盘每平方米直降4000元，另外一个楼盘8.5折推出特价单位，而一家全国地产龙头旗下两个楼盘，更是以低于市场价格半夜开盘。房地内参总经理尹香武(网名“半求”)称，他们了解到未来将有18个楼盘降价。
　　这家大型开发商两盘连夜开盘，价格都低于预期。其中一个盘最低价8000多元/平方米，均价1万元/平方米，而此前的均价2万元/平方米；另一个楼盘，开盘均价20500元/平方米，3月份该盘的均价为22000元/平方米。同时，本周末，位于盐田的金山碧海开始8.5折优惠推出20套单位，而位于龙华的十二橡树则推出12套特价单位，每套房子的均价直接比原来价格少4000元/平方米，销售10套。“据我们掌握的材料，未来将有18个楼盘加入降价队伍中。”尹香武说。“这一轮开发商降价的速度要比2007~2008年快。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄说，经过这周多个楼盘的降价，深圳几乎所有区域都已有楼盘降价了，深圳楼盘普遍性降价的多米诺骨牌被推倒。他预计，未来一个季度，降价将成为深圳楼市的主基调。
　　市场走势
　　多位经济学家:
　　房价下调30%完全合理
　　据上海证券报消息 在上周六举行的“股市楼市中国未来经济发展趋势”论坛上，业内专家指出中国此轮调控刚刚起步，政策远未出尽。多位经济学家坦言，北京、上海、深圳等地房价下调30%是完全合理的。
　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，此轮的调控就是要彻底改变以前中国房地产的基本政策，房地产既不是支柱产业，也不是宏观调控的工具，它的基本功能是居民居住。房地产市场投资为主导的模式也将改变为以消费为主导。基于这种认识，与会经济学家认为房价下调将不可避免。
　　中国风险投资研究院院长陈工孟表示，目前中国房地产市场的确存在泡沫，像上海、深圳、北京，调整20%~30%是比较合理的。
　　“十几天前我还担心此次国务院的房地产新政无法推行下去，但现在看，新政能够推行下去。”在6日召开的北京改革和发展研究会成立大会暨2010北京房地产论坛上，社科院工业经济所研究员曹建海认为，“我国的房价90%由**决定，10%由市场决定，既得利益集团必须做出让步。”曹建海甚至做出了到2012年北京房价要有50%左右回落的预测。
　　与会的中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也认为，我国房地产市场并不是价格问题，而是财富转移机制出了问题。如果新“国十”条能真正落实，房地产市场将发生根本性转变。

　随着近期四大银行陆续取消或者收紧首次房贷利率7折优惠后，记者采访市内各大银行房贷部发现，目前首次置业者可以申请到首付两成、房贷利率基准利率打7折的银行已经所剩无几。 目前中资银行中，只有网点比较少的广州银行、邮政储蓄银行、深圳发展银行还可以申请到，外资银行中则只有渣打银行可以做到首付最低2.1成，利率打7.1折的类似房贷优惠。 　　即使购房者愿意提高首付，在2009年就连存量房贷也普遍能申请到的房贷利率7折优惠，也已经较难找到。目前大多数银行都执行基准利率打8.5折的政策，只有农村信用合作社、农业银行在提高首付至三到四成的情况下，才能申请到7折优惠利率。 　　有银行直接恢复到基准利率 　　几天来，记者采访了市内的几大按揭公司和众多银行的房贷部门，发现除了四大国有银行已经收紧，甚至取消首套房贷利率7折优惠外，股份制的中小银行在房贷利率优惠上却呈现出两个极端：如广州银行、深圳发展银行、邮政储蓄银行和农村信用合作社等，是目前比较容易获得7折房贷利率优惠的银行，而招商银行、民生银行等不仅取消了7折利率优惠，甚至连一贯实行的8.5折房贷优惠利率也取消了，5-30年期的贷款恢复到基准利率5.94%的水平。目前还比较容易申请到首付两成、房贷利率7折优惠的银行有广州银行和邮政储蓄银行。而深圳发展银行和农村信用合作社则一般要求首付达到三成，可以有7折利率优惠，部分银行的优质客户可以申请首付两成。亿达按揭业务管理部副总监黄倩如告诉记者，深圳发展银行目前的房贷政策是按照客户对银行的综合贡献度来评估的，如是否是银行的优质客户、是否有很好的发展潜力、是否在银行有其他的存款和业务往来等。同时，对于二手房按揭，以上两家银行也一般要求首付最低三成。 　　外资行仍有优惠房贷利率 　　另外，招商银行广州分行个人贷款部的陈小姐告诉记者，从今年一季度开始，银行的房贷业务就一直在收紧。2月份时，银行还实行基准利率打8.5折的优惠利率，但目前就算是第一套房也要执行基准利率。而民生银行天河分行的房贷业务负责人更是告诉记者，第一套房贷利率也要上浮20%，首付最低三成，而如果是第二套房则利率上浮20%，首付最低要达到四成。目前该银行只对原已经在民生银行做了按揭贷款，办理二手房买卖交易后，以转按方式仍然在民生银行做按揭的客户实行房贷利率7折优惠。由此可见，银行基本放弃了新增的房贷业务，只想留住原来的房贷客户。 　　相对来说，一些外资银行，如渣打银行、汇丰银行也有比较优惠的房贷利率。如渣打银行首次置业可以申请到最低7.1折房贷利率和首付最低2.1成的按揭。而汇丰银行首付最低三成，也可以申请到最低7.1折的房贷利率。不过上述两家银行都对贷款额度有限制，渣打银行要求贷款额不低于30万元，汇丰银行则要求总房价不低于100万元。

部分银行首次房贷利率及首付比例一览 　　四大银行 　　中国银行 8.5折（首付2-3成） 　　工商银行 8.5折（首付2-3成）、7.5-8折（首付4成） 　　建设银行 8.5折（首付2-3成） 　　农业银行 8.5折（首付2-3成），7折（首付4成） 　　中小银行 　　广州银行 7折（首付2-3成） 　　深圳发展银行 7折（首付2-3成） 　　邮政储蓄银行 7折（首付2-3成） 　　农村信用合作社 7折（首付最低3成） 　　广东发展银行 8折（首付最低2成） 　　交通银行 8.5折（首付最低3成） 　　光大银行 8.5折（首付最低2成） 　　浦发银行 8.5折（首付最低3成） 　　招商银行 基准利率（首付最低3成） 　　兴业银行 基准利率（首付最低3成） 　　民生银行 基准利率上浮20%（首付最低3成） 　　外资银行 　　渣打银行 7.1折（首付最低2.1成） 　　汇丰银行 7.1折（首付最低3成） 　　花旗银行 8.5折（首付最低3成） 　　算账 　　利率8.5折后月供多480元 　　记者了解到，目前包括四大银行、交通银行、光大银行、浦发银行都基本上恢复到2009年以前房贷利率打8.5折的水平，另外，广东发展银行还可以申请到基准利率打8折的优惠房贷利率。对于准备买房的市民来说，房贷利率优惠减少1-1.5折，月供款会发生怎样的变化呢？ 　　按揭公司的工作人员就为在海珠区滨江东路以150万元购买***** (***** *****)一套二手房的张小姐算了一笔账。张小姐首付三成，贷款105万元，申请15年按揭，以等额本息的还款方式进行。目前贷款基准利率是5.94%，7折利率为4.158%，105万元，15年的贷款，月供为7850.12元，其中利息共约36.3万元。若是8折利率即4.752%，则月供为8168.32元，15年利息共约42万元。利率少1折，每个月要多还款318.2元，15年利息则共多花5.7万元。如果张小姐的贷款以8.5折的房贷利率进行，贷款利率是5.049%，月供则变成8330.71元，15年的利息则共计约44.95万元，比7折的房贷利率，每月足足多出约480元/月，利息则共多花约8.65万元。 　　首付三成，贷款105万元，15年还清 　　7折利率4.158%，月供7850.12元，利息共约36.3万元 　　8折利率4.752%，月供8168.32元，利息共约42万元 　　8.5折利率5.049%，月供8330.71元，利息共约44.95万元 　　特别关注 　　房贷利率优惠还将再收紧 　　值得指出的是，目前部分还可以获得7折房贷利率的银行，对于是否可以享受第一套房的标准也是不一样的。如在渣打银行，即使是原来已经买过房的市民，如果第一套房已经出售，名下没有物业，就可以算是第一套房，能享受优惠。而邮政储蓄银行和农业银行的标准则是只要之前的银行按揭贷款已经还清，就可以算是第一套房。 　　也有部分银行，如民生银行等，就算是市民已经将第一套房的贷款已经还完，但只要还清贷款的时间不长，在央行的系统中仍可以查到有房贷记录，就仍要按第二套房看待。同时，记者在采访中也了解到，不少按揭公司的经纪人都称，银行继续收紧房贷按揭利率优惠将是一个大趋势，银行短时间内房贷利率的政策也有可能出现大的变化，如2月份，光大银行等普遍都可以申请到8折房贷利率的银行，到了3月份，就已经上浮到8.5折。并且购房者申请房贷、特别是二手房贷的放款时间都会加长，如不少在2月份申请的房贷都要等到3月份才放贷。在这里也提醒市民，目前申请住房按揭贷款要尽快提交齐全的资料，这样可以加快房贷的申请速度。

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一管就死,一放就乱...

等差不多的时候，我在出手