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注册 2009-08-23 来自上海市|上海市

发表于 2009-09-06 21:08 IP属地：未知

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刚才回了隔壁一个帖子[看看日本人的房子，感觉自己欣慰多了网页链接]，言犹未尽，专门来扫盲，因为这个问题看来我比较有发言权了。我既大致知道上海买房子的事，自己也经历了在东京买房子的事。
1。东京都行政上由中心部的23区和外围的20多个市构成，市与区在行政上是平级的，最西边缘部还有一个村一个町，全部合起来构成了东京都。注意：不存在东京市的说法，但是东京都下面的确有一个[西东京市]，这是2000年原来的[田无市]与[保谷市]合并后新命名的，1999-2002年本人就居住在东京都的西东京市。因此我不知道人们通常把东京与上海做面积比较是以什么为标准，如果只拿东京23区与上海的包括松江区嘉定区（以前的不算上海市区的松江县嘉定县）作对比的话，可能上海比东京要大，但是由于东京行政上和文化，生活各方面都不仅仅是23区，而且东京都属下的区和市是行政上同级的，因此这种比较首先是不合理的。如果把东京都属下的所有地理面积与上海比较，那么是绝对不可能得出上海面积为东京3倍的结论。
2。其次东京都也好日本的其他地方也罢，城市内部的结构和城市之间的结构与中国有着很大的区别，记得我小时候在苏州念书时每周要坐火车来往于去上海苏州两个之间，明显的就是出了上海的真如就是一片田野，田野结束的时候就是进入另一个城市，而这种景色在东京与其邻县城市之间几乎看不到，发达的经济和交通已经把中国人概念中割裂的城市成为一个整体，因此在东京的上班族们，大多数家庭并不在行政上的东京都内居住，理由不仅仅是东京都内的地价贵（其实日本各地的房子价格差别主要在于低价，地面以上的建筑价格本身并没有特别的差异）。
3。类似曾经看到过的美国和澳洲那样，他们有Down town，日本历史上也有下町的称呼，就是百姓们居住生活的地方，由于社会的近代化和多功能复合型居住区的开发，日本也好，上海也罢，有了很多集合型居住小区，而且那些小区的功能越来越多越合理，小区内简直成了一个什么都不缺的卫星城市，但是还是经济水准的差异问题，上海的小区几乎都是以高层公共建筑为主，不像日本，大多数人还是喜欢居住独幢楼，而且地方再小都有个花园停车场，也有一部分年轻夫妇喜欢高层的集合型公寓，或者把购买高层作为将来购买独幢小楼的过渡期。
4。东京的中央区，千代田区，新宿区等等中心部，那些在东京并非理想的居住地，而是商业，娱乐，办公的最佳地方，因此地价高，必然也就决定了土地最合理的使用方法是产出也高，那样的地方可如果开设价廉物美的生活设施的商店，估计连借房子的租费都付不出还怎么维持生意？进一步说这种家；这种价廉物美的设施没有的话，怎么能形成良好的居住地呢？因此很多人完全是静止地封闭式的中国思维看国外。事实上包括我本人在内，东京的上班族去公司上班路上1小时是不稀奇的，稍微远离中心部不仅空气，环境，设施各方面好，而且地价便宜，地价便宜意味着房价便宜，周围开阔，各种休闲设施完善，居住地完全没有必要选择在办公大楼群中。
5。当然也不是说东京的中心部就完全没有人居住，按照常住人口计算，由于已经完成了上述的城市结构的形成，所以其实东京都内居民密度远远低于上海市区，与中央区邻接的千代田区曾经因为登记的居民太少，个人税等公益性的市政税收都发生困难，呼吁人们迁入该区生活，终究选择权在个人，最后不得不由东京都财政补贴和法人税支撑。因此人口密度的比较不是单纯数学划块计算问题。东京人口众多只能说是人口流动量，或者分别计算白天人口和晚上人口，这是有天囊之别的，在这些办公楼群集中地区除了一些有名的娱乐区，很多商店只做午饭生意，晚上打烊停业，因为上班族下班都离开中心部回家了。
6。在东京中心部有2种人居住着，一种是高收入的各界名人，有的是祖传的，有的是歌星明星球星资产家等等，还有一部分就是外地人外国人。前者不谈，而后者就是不熟悉城市结构的非长期居型的暂时人口，比如外国留学生一般都喜欢居住在闹市区，但是那里像样的房子贵的一塌糊涂，他们只能居住一些很差的房子，也没办法，紧张的学习打工生活他们既支付不起昂贵的交通费，也不可能在排得连睡觉时间都很少的节奏中再每天去掉2小时路程。事实上很多来日时间长的留学生都是从居住在新宿池袋等闹市区开始以后渐渐向外围转移，不断改善自己的居住质量，我自己也是这样的。
7。东京都内的房子天价的高级住宅这里不谈了，上不封顶。谈谈普通的商品房吧。就我曾经居住过的东京的一些地区的房子的比较如下。
——1997年我住在东京都西面的朋友国分寺市，日本人朋友的4口之家购买的独幢小楼，很小的花园带一个很窄的停车场，价格7000万日元，成交价6000万日元（折合人民币450万），建筑面积和居住面积均为100平方米左右。至东京中心部的新宿乘中央线电车30分钟。35年分期付款，每月扣除9万，相当于男主人公工资的1/4。停车场不用花钱了。这个同样的房子在新宿区肯定是上亿了。
——我的同事，日本人4口之家，1995年购买距离国分寺市20分钟路程的高层公寓，85平方米的3室1厅，由于地理上不属于东京，是琦玉县比较繁华的所泽市，因此价格为2700万日元。至东京中心部的新宿乘西武线线电车也是30分钟左右。37年分期付款，每月扣除6万，相当于男主人每月工资的1/6。停车场和管理费每月1万5千。这种房子在新宿区内估计1倍以上的价格。
——我的朋友，就职10年搞计算机的沈阳人4口之家，2002年购买东京邻县的千叶市的高层公寓4室1厅，2200万日元，35年分期付款，每月扣除6万5千，相当于男主人月收入的1/6.5。距离中心部的东京车站电车京叶线不足30分钟。
——我自己2003年底在东京邻县的千叶县境内购买的独幢2楼5室1厅，价格和数据与上面沈阳人类似，但是带有160平方米土地所有权。距离中心部东京的上野车站乘坐电车常盘线正好30分钟。
以上都是新楼的例子。如果按照土地所有权计算，上海将是什么房价？如果按照工薪层的平均收入计算，上海与东京的买房子达到了做国际比较的水准了吗？
[ 本帖最后由华沉宝马2 于 09-09-11 11:21 编辑 ]

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住什么样的房子是你的爱好，大多数日本人并不像中国人那样喜欢住很高的楼房，他们喜欢住低层的小楼（2层或3层），通常是独立的带花园，带停车场。
高层楼房是经济实力尚不太雄厚的年轻夫妻第一次购私房的选择，通常到了中年后有了经济实力再选择购买独幢的，理由不仅仅是日本多震国的考虑，还有日本人偏爱自然，喜欢自然材料和自然环境的缘故，独幢的大多数是木结构配以现代化的装修材料，高层建筑价格根据装修档次和房型不同价格各种各样，中心地区的高级高层住宅则有另外的需求市场，比如资产雄厚的人选择第二住宅等等。

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