西方人有一句话叫"不要浪费任何一次危机"。如果说当前房地产行业处在危机之中，也许有一些过于夸大，但是说房地产行业面临着 20 多年以来前所未见的困难，这样的表述应该是没有问题的。
由于房产行业面临这么大的困难，一定程度上地方财政也面临比较大的困难，可能比 2009 年也许要更困难，甚至跟 1998 年亚洲金融危机期间面临的困难相比，在一定程度上是可比的。地方财政的困难有很多的原因，但是房地产市场一定是其中很关键的原因。
而上述两个部分的困难加起来，在宏观经济层面上、在就业层面上、在很多其他的层面上，应该说都带来了很多的困难。
1998、1999年的时候，因为内外各种原因，我们经济也出现了极其严重的困难，也充斥着各种非常悲观的论调。但是当时决策层逆风而行，采取了很多短期内痛苦，长期为我们的经济发展创造了全新局面的一系列重大的改革。
标志性的事件就是加入 WTO， 但是除此之外，还有住房制度的改革，国有企业的改革、金融体制的改革、汇率制度的改革、财税制度的改革等等。这些措施短期之内的话也很痛苦，但为进入21世纪后的经济腾飞奠定了基础。
毫无疑问，我们过去一两年也再次遭遇了比较严重的经济上的困境，困境与房地产应该说存在着很紧密的关系。尽管困难的局面不见得是我们愿意去追求的，但是既然问题已经有集中暴露，我们就应该正视现实，深入思考我们是如何走到这一步的，如何走出当前困境，以及房地产困境所蕴含的长期积累的经济问题。
我们必须有全面深入的思考和相对成熟的方案，才对得起面临的过去几年我们才付出的痛苦和面临着巨大的困难。不要浪费我们现在的困境。不要采取好从长期来看不那么恰当的措施，或者是浪费我们现在的一个局面。
所以这个意义上讲，不仅是对个人买房，而且从政府的角度，深入研究房地产市场是非常重要的。
我觉得对房地产市场的讨论，有几个问题是需要正视的，就像刚才XX讲的那样，如果我们研究整个房地产投资占整个经济的比重，我们没有看到明显的严重的透支，没有看到供应的过度的增长，在宏观总量层面上是看不到的。但是如果我们站在居民的角度，研究居民为了买房而付出的支出，或者说卖房的销售收入，或者是计算 (居民实际购房支出/GDP)和(房地产投资/GDP)。(居民实际购房支出/GDP)的分子是老百姓为买房子花了多少钱，分母是一个国家每年创造的经济总量，我们看到这个比例在 2010 年 以来大幅上升。把这个比例跟房地产企业花在钢铁、水泥、建筑工人的工资，花在房地产的实物资本的形成领域的投资相比，这两者之间的裂口在过去十年，一直到2021年也是大幅度上升的。
换句话来讲，从宏观的角度来讲，从实物资本形成的角度来讲，我们没有明显的过剩。但是从金融的负担，从居民的痛苦程度，从居民买房的支出占其收入的比重等等角度来看，这个比例在过去十年，如果从 2015 年以来（实际上你可以算得更早，是一样的），是大幅的上升的，所以站在居民的角度来讲，他感受到了房地产市场给他的生活带来巨大的suffering——2个钱包，4个钱包，6个钱包，8个钱包，空空。
从宏观经济资本形成的角度来讲，这些钱包的钱并没有转化成为相应的实物资本的形成。那么从 G 的角度来讲，就是面对publics如此巨大的suffering，形成了很强的 political pressure，这种压力要求 G 必须去回应这个问题，G 要回应这个问题的做法，就是要想方设法引导房价即便不稳中有跌，至少是要尽快去稳定房地产市场。
表面上来看，这个事件的背后毫无疑问是房价大幅上涨：实物资本形成没变，住房供应的面积没有上去，大城市没上去，小城市也没有上去，老百姓掏的钱越来越多，表现出来一定是房价大幅上涨。这个数学关系是简单的，但问题在于为什么房价会大幅上涨？房价大幅上涨却没有形成资本形成，这个钱去哪里了呢？我们大致划拉划拉这些钱的流向，这些钱大概一半多表现为卖地收入，表现为跟房地产相关的各种税收。还有一小半就是房地产企业的利润，股东的分红，包括房地产的各种高息借款、各种理财产品、各种信托产品，利率都很高，包括海外美元债，然后他们的持有人获取的利息的回报，或者是资本的回报，基本上是走到了这些领域。换句话来讲，过去十年从实物资本循环和形成的角度来讲，房地产市场没有透支。但是从居民支出的角度来讲，他的suffering index是大幅上升的，它实际上形成了一种收入的转移分配。他的收入从买房的居民（新进入城市的年轻人，城市的也许是中产或者是中低产），转移到了G，转移到了房地产的股东，转移到了房地产的债权持有人。Politically，这种分配确实也有很多的问题，因为很多人认为收入分配转移的接收方也许本来就是富人，以及如果把土地出让也作为一种隐形的税收的话，再去考虑实际的税收负担，那么我们看到的实际分配局面会略微不一样。所以我认为，从实物资本形成角度看，没有问题，但是一旦从金融负担的角度，有很大的问题。再深入地去追究支出的流向，你会发现它在某种程度上形成了一种收入的再分配。地方拿来这个钱也没有都搁在国库里，它去搞别的了，比如搞基础设施建设，进入另一种循环，但是它不是通过税收借债来的，它是通过转移支付来的。
那么问题就来了，为什么会形成这样一种实际上是一种收入的再分配？而且它不一定符合社会的fairness and justice，不一定符合 gov's political pursuit。为什么不像正常的市场经济体一样，房价一涨，供地就在增长，然后房地产的供应就在增长？为什么会形成这样一个格局？
毫无疑问，关键的原因是独特的土地批租制度，土地的一级市场被垄断，才有可能形成这样的一个结果。
但如果原因只是土地一级市场被垄断，那么为什么从 98 年开始住房制度改革一直到 05 年，甚至是一直到 07 年，我们所看到的这个模式在那个年代不是很明显？
实际上，甚至研究2010年到2014年期间的数据，这个特征也不是特别明显。（可能在一定程度上存在，但是根据我对数据的研究，它不是特别明显）
我认为，有一个原因是已经比较清楚的，另外一个原因我们不是那么清楚，但是它的传导链条是清楚的。
（1）城镇化到都市化的转折   以户籍制度为基础的管理体制2012年是我国城市化过程的一个转折点。在 2012 年之前，所谓的城市化，准确来讲应该是城镇化。就是老百姓不再去种地了，离开了农业，离开了农村，然后在城镇之中，在大城市、中等城市、小城市、大的乡镇，在工业部门、在简单的服务业部门就找到了工作，所以它是一个城镇化的过程。城镇化过程突出的表现就是一线城市人口的增长、二线城市人口的增长、三线城市人口的增长，从总量上来看是差不多的，大小城镇是一起增长的。2012 年以后，中国人口的流向开始从城镇化转向了都市化，人口开始向大城市集中，向头部的 10 个、20 个城市集中。而相对于城镇，相对于四线以下的城市，人口的流入速度相对而言要缓慢得多，在大城市和小城市、头部城市和尾部城市之间出现了很明显的分化。人口大量向大城市的集中，从道理上来讲，要求这些城市土地的供应有相匹配的增长。比如都往上海流动、都往苏州流动，那么你的土地的供应必须有相应匹配的增长。但是，在这个层面上，我们的土地管理制度，甚至是城市的行政管理制度并不完全基于以常住人口来分配指标，而更多的是基于户籍人口。在这样的条件下的话，人口集中流入比较多的城市，它在土地的供应没法相应的增长，那么在这些城市就形成了一个正向的循环：人口往这里流入，但是土地的供应不能有相匹配的向上的增长，所以土地的价格就开始上升。对于地方而言，它拿到比较高的土地价格，就可以修地铁、修基础设施、修医院，就改善了居住环境，增强了购房人所购买住房的隐含的价值，在一定程度上支撑了比较高的房价，也吸引了更多的人流入，也吸引了房价进一步上升，形成了这样一个循环。这是一个比较大的原因，就是我们的管理体制基本上是以行政区划为中心，而不是以经济区划为中心，行政区划的很多管理是以户籍制度为基础的。而由经济趋势带动的人口流动，是不管户籍的，它甚至不管你的行政区划。（2）房地产去库存
另外一个原因，我不能很清楚地知道，但我可以给出一些猜测性的原因，它后边的逻辑链条是清楚的。2015 年以后，即便是对于其他的中小城市，土地的供应也大幅下降的。即不考虑人口流入比较多的城市，即使是人口流入没有那么多的中小城市，合并在一起，他们的土地供应也是大幅下降的，造成的结果与一线城市造成的结果是类似的，土地供应的下降造成了房价的上升，造成了刚才所描述的局面。那么为什么这些城市在 2015 年以后，整体上来看土地的供应有明显的下降？到现在为止我不能很好的去解释它，但可以提出一些猜测性的原因，比如说 2016 年的时候，当时有个口号叫三去一降一补，去库存很大一块是去房地产的库存。在 13-16年期间，我们经历了上一轮的房地产的短促的泡沫化，而那个泡沫化 2015 年破下来以后形成了大量的鬼城，可能很多人会记得鄂尔多斯、贵阳等地的鬼城。所以西方很多人在那个时候大幅做空我们，觉得我们到处都是鬼城，泡沫已经破灭了，经济已经 over 了。当时我们推出了三去一降一补，其中一个办法是去降房地产的库存，很多人认为降房地产库存的一个办法是棚改货币化。棚改货币化起了作用，但是经过对 有棚改货币化的地区 和没有棚改货币化的地区数据的仔细研究，比较很多的指标，我们认为，棚改货币化只是加速了一部分地区的存货去化。另外一方面，在 2015、2016 甚至包括 2017 年，很多地方为了去存货，大幅削减了土地供应。而大幅削减土地供应的时候，又赶上存货消化的差不多，房价开始往上走的时候。土地供应的规划肯定是早一些做出来的，这两种力量凑在一起，解释了我们提出的第二点原因，所以第二点原因有可能是 G 的规划相对于市场的变动的反应和弹性是严重缺乏的。这两方面的原因不见得最彻底的原因，但是肯定比我们刚才所描述的问题存在很大的关系。

现在还在麻烦地产，唱空楼市的人，要么是傻，要么是拿了老美的好处，典型的汉J[捂脸][呲牙]

要么资产上亿（就算凭运气攒的，不聪明早就被坏人骗走了），要么是上过名校经济金融类专业课，否则对房产问题很难有本质上独到的理解

楼市一定要救起来，也一定会救起来。
这次会议再次强调了，“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局”。
毕竟，房地产是国民经济的支柱产业，牵涉上下游众多，牵一发而动全身。
别忘了，房地产贡献30%的GDP增长、40%的银行贷款、50%的地方财Z收入、60%的居民财富。