“房闹”:中国楼市的底层逻辑 一种新的分配方式

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2020-05-19 17:54:37
12020-05-19 17:54

  我人生中第一次意识到房子真的会降价,是在2008年。
  那年五月,我去深圳出差,看到户外楼盘广告上,随处可见都是“特价”两个字。一个高速收费口,佳兆业打出一个巨大广告牌,上面是一个穿着红色超低胸裙子的大胸小姐姐,旁边是一行大字:
  再低,就不可能了!
  包叔说他也见过那个广告牌,凝视过那张照片大半天后,他不仅完成了房地产的启蒙,还感觉自己发育了
  年龄不大的中国楼市,发育过程很简单,就是深圳学香港、全国学深圳。1980年,深圳房管局跟港商合作开发东湖丽苑,大陆第一个商品房小区。楼还没动工,港商就拿着图纸在香港卖掉了。
  我们的商品房一出生,就天然带着预售的基因。
  深圳也是最早有炒房团的城市。97年之前,深圳楼市里有五分之一买家是香港人,亚洲金融危机后,香港人离场。到2005年,在深港融合和人民币升值的大背景下,本地炒房客接过接力棒。
  他们很快发现,这比做任何生意都要来钱快。2006年,深圳社科院说深圳有三分之一的房子,在领到房产证后半年内就被转手了;2007年,又传说八千个炒房客买走了深圳一半的房子,有楼盘炒家比例高达90%。
  讽刺的是,这些深圳炒房客,之后一年要么断供,要么举起了维权的大旗。
  “房闹”这个词,就是从深圳发源的。
  房子如果不涨价,购房者就要闹。过去十几年,“按闹分配”就是中国楼市的底层逻辑之一。2008年的深圳,2014年的杭州,都是这样。
  如今,中国房地产调控三年后,在北京和环京的售楼处里,如今也经常聚集了很多人。他们希望房价下跌的代价不要由自己承担,希望用各种手段,享受一种新型分配方式的红利。
  1
  2009年初,深圳房价从两年前的全国最高,跌至一万元,几近腰斩,很多房子跌成负资产。
  央视在2008年夏天采访了一位高点炒了龙岗英郡年华的女同志。她的房子从一万多跌成了6800,于是就断供了。
  记者问她银行那边信用没了怎么办,女同志面对镜头说,逼急了大不了离开深圳,回家嫁人。
  还钱是不可能还钱的,这辈子都不可能还钱的。
  英郡年华算降得少。深圳有个朋友炒金地梅陇镇,2007年价格在1.8万一平米时买了很多套,他老婆手里也压了其他项目十几套房子。
  我老婆炒房的时候,二十万元以下的定金刷卡她随手一挥,不会跟我商量。
  最多时,这个中产家庭2008年手里压了二十多套深圳房子。到了年底,金地梅陇镇打出“6670元/平方米起,放肆触底”的口号。
  这位朋友,也成了跑售楼处举标语维权的人。
  十二年后,不知道那位断供的女同志在老家过得怎样,她买过的英郡年华5万多一平米了。金地梅陇镇也卖到6万了。
  在另一个资本同样活跃的城市杭州,开发商也很早就享受到了人民民主专政。第一个享受到售楼处被砸待遇的开发商,是万科。
  2008年万科杭州四个楼盘7.5折降价,购房者们蜂拥而至,天还没亮就在售楼处门口排起了长队。
  第二天,大批老业主举着横幅,要求退房或赔偿差价。愤怒的他们,一口气把万科的售楼处和办公区就被砸成稀烂。万科报警了,但警察叔叔只是静静的看着,对打砸行为袖手旁观。
  后来包叔说,房价跌了,砸售楼处也没人管。你砸其他东西试试看。
  所以房地产最大庄家是谁?
  房闹就这样成为杭州楼市的保留节目。从2008年以来,杭州人民循环做着两件事:抢房,砸售楼处。
  2007年抢房,2008年砸售楼处;2010年抢房,2014年砸售楼处……
  博尔赫斯说,每隔几个世纪,焚毁亚历山大城图书馆的大火,就得重燃一次。在杭州,是每隔几年,售楼处就得被重砸一次。
  2016年G20之后,杭州人民又忙着抢房了,即使主管部门的十几次调控,也阻止不了杭州人的买房热情。
  这股热情延续到了现在,杭州的沙盘罕见地,有了五年的岁月静好。
  2
  前几天,央行公布了4月份的数据。
  “不搞大水漫灌”的他们,让M2同比增长11.1%,创下了去杠杆以来的新高;4月住户存款减少7996亿元,每天“涌出”266亿元。
  疫情之下,大家口袋都捂得更紧,报复性消费并没有来临。不过看看深圳和杭州最近的楼市,你就会知道这些存款都流向哪里了。
  这两个城市的楼市,已经火了四年,现在还看不到拐点的迹象。最羡慕深圳杭州的,可能就是北方的地产商。
  房价一跌,就到了售楼处被砸的季节。眼下麻烦最多的,是环北京区域。
  燕郊现在的均价,从三年前的近4万,跌倒现在的1.5万一平米;大厂和香河的均价也都下跌了一半;在政府及时调控下,环京房价整体回到了2015年。
  炒房最严重的环京,成了中国房价下跌最严重的的区域。
  在燕郊、香河及大厂房价最疯狂的2015、2016年,无数炒房者都想冲进这片市场。
  炒房在雄安新区成立之后的那几天,达到高潮。全中国的人,在清明节那两天撇下了老祖宗,乘坐着飞机、高铁、私家车,从四面八方赶往保定。
  雄安三县房产的签约停掉了,他们就去涿州、霸州、大厂买房。他们不远万里来到环京,就是期待能够共享特区发展带来的楼市福利。
  当时我还写过一篇《王二狗呀,别再做垫脚石了》。
  然后,环京地区的紧箍咒——限购,两个月之后就突然降临了。很多炒房客就这样成为了垫脚石。
  眨眼间,环京限购快三年了。前几天,我看到有炒房客发朋友圈说,免费送一套燕郊93平的房子,他已经出了三成首付,只要你继续还剩下的200万贷款就行了。
  那套房目前的挂牌价是160万。这意味着,这个房子下跌超过4成。像金融危机时的深圳梅陇镇一样,它也跌成了负资产。
  快速缩水的房子,让新一轮维权又开始了。
  眼下,环京区域很多售楼处里都挤满了要讨个说法的人群,很多人是多地置业的职业炒房客,其中不乏地产公司和中介公司的职员。他们最懂开发商怕什么。
  共同的事业让他们一起走到售楼处,手持着“骗子”“违规”字眼的横幅,高喊着口号,仿佛受到了严重的欺诈。
  有一个在中央媒体的领导,2017年以200万买了一套别墅,后面他以房屋质量问题要求退房,并且要求开发商赔偿1000万。
  他说不退房,就要曝光开发商。
  3
  前几天看了一本穿越小说。主角穿越回到一战前,为了让这个古老的国家重新融入国际社会,他特地带了两样东西到美国国会大厦演讲,这两样东西分别是:
  美国银行开具的汇票和一张中国100两白银的银票。
  他想说,契约精神在在东方同样受到尊重。
  1991年,日本楼市泡沫破裂,日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。一夜间,无数千万富翁变成千万负翁,自杀、破产集中爆发,很多人在还债中度过了一生。日本购房者真是太守契约了。
  中国购房者呢?1997年,为了控制香港房价,董建华提出了“八万五公屋计划”。五年后,50万人走上街头抗议这个计划,抗议香港房价下跌。有人感叹:
  他们要的不是便宜的房子,而是只允许自己买到便宜房子。
  不过中国也有遵守契约精神的群体,比如说中国股民。
  股价跌了,他们不会去上市公司游行、不会退股,被乐视网(1.690, 0.00, 0.00%)(维权)、康得新这种股票割过后,他们连说都不敢跟别人说。
  因为别人听了会嘲笑我,会觉得我是个傻瓜。
  龙湖CEO邵明晓给我讲过一个故事。
  那也是2008年,楼市一片哀鸿遍野,没人敢买房子。资金压力巨大的龙湖,在北京通州的花盛香醍开盘 1.3 万一平米,没卖出几套。于是一个月后怒降到 6000多一平米。
  降价第二天,售楼处就被砸了。一个高点买了花盛香醍的央视记者,后来天天扛着摄像机去龙湖总部拍摄,晚上甚至在龙湖公司打地铺,哭着喊着要退房。
  现在,2008 年被人砸售楼处的花盛香醍,二手房已经涨到 7万一平米了。那位哭着闹着要退房的央视记者,后来给龙湖送了一面锦旗,感谢龙湖助他成为千万富翁。
  4
  《南方周末》在2014年写过报社一位叫唐敏的编务助理。
  从1999年进报社,她接的读者来电超过一万通。有读者说高龄怀孕的女友要被强制引产,有人举报单位财务舞弊。
  她还接过一个遭遇强拆的中年男人的电话。听筒那头他正站在房顶,面前是慢慢聚拢的拆迁队员和推土机。尖叫、喊话、咒骂,伴随着电流声传过来,他声泪俱下求南方周末为他发声,否则就从楼下跳下去:
  我别无选择。
  她接过最多的电话就是强制拆迁。这件事,当时在每一个县都发生着。
  因为工作调整,唐敏有段时间离开了这个岗位。今年她重新干起了接电话的老本行。我问她电话有什么变化,她说多了一些P2P求助。不过,更多求助还是跟房子有关。
  强拆的求助比以前少了,多了其他求助。比如房子质量问题,以及降价。
  她职业生涯的前半段,听了最多的强拆故事;我觉得她的后半段,要成为退房热线了。
  “退房”发展到今天,早已有了一整套严密的体系,分工明确,能从浩如烟海的法律条文里,找出最有利于自己的条款。有的甚至成立了专门的维权基金——去现场维权发100元,不去的雇佣专业人员代劳。
  在恶心地产商这件事上,中国人民真的把想象力发挥到了极致。
  2018年北京最有名的楼市维权,发生在前一年最火的楼盘。几十名北京昆仑域的业主带着口罩、穿着统一的白T恤,聚集在华润北京总部,拉横幅、喊口号、要求退房。
  维权的人,有不少是前一年通过各种关系抢到房的人,很多是华润的员工。
  维权现场,华润置地北京公司领导的名字被挂了出来,他们甚至把华润落马的领导搬了出来,横幅上写着要求“肃清宋林遗毒”。
  果然还是自己人最知道地产商最怕什么。
  环京之外,南京也是维权的重灾区。无论市区还是郊区,房子逢交付必闹。一方面,这跟2016年之后的三年楼市政策有关。因为限价,地产商在这几年造了最多的垃圾房子。
  但也有人甚至从中嗅出了某种漏洞——政府不会打破房子的“刚兑”。买房就对了,跌了大不了砸售楼处,大不了上访,问题总会在政府那得到解决。
  在安徽和县,有个70多岁的老爷子很出名,连地方政府都知道他。他闹过中国移动,因为飞机延误,也闹过南航,并让南航赔偿了一笔钱。
  现在,他开始转战售楼处,常年带一个持有残疾人证的人在身边。这个持证上岗的残疾人,证明上写的是“精神类残疾人”。
  每到闹房时,老爷子就穿着文化衫,带着残疾人,到售楼处静坐。这个时候,地方政府就会给开发商打招呼,给他赔偿、让他别闹。
  按闹分配,白纸黑字的合同在这时是没有用的。
  当所有人都这么想的时候,他们会把家里每一分钱都拿出来买房,房价只会一飞冲天。
  就像现在的杭州、深圳一样。
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