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发表于 2015-10-07 23:46 IP属地：广东
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算一笔帐：房价若下跌会有多可怕？
忽闻政府降低首付来刺激楼市，忍不住来说说房价下跌的风险。这里只谈下跌，不谈上涨（笔者是多年的老股民，从股市中悟出些道理来说说）。
其实，降低首付就是加大杠杆，从而进一步提高风险。近两年买房的人（特别是首套房）就等于融资+全仓，这在股市中是大忌，上涨还好说，一旦下跌就会爆仓。也就是不但本金损失殆尽，还会欠银行钱。
今年6,7月份股市暴跌，大盘只仅仅跌30%，1：1杠杆的融资都大部分爆仓了，何况1:4的杠杆楼市呢。1:4杠杆，房价降25%，你的资产就为0了。
关于近期深圳房价的上涨，笔者认为是拉高出货，就像股票一样，高位必然有个拉高出货的阶段，以后就是一地鸡毛。北京通州房价暴涨就像暴跌的股市中出现的一两只公布利好的个股，搞搞短线还可以，快进快出。
举例说明：
概况：今年买进一套房子，单价3万，面积100平，总价是300万，首付30%，90万首付款，20年分期，融资负债335万，月供1.4万。
第一年房价降20%：单价2.4万元，面积100平，总价240万，融资负债335万（一年月供17万+剩余负债318万）。总价240万-融资负债335万=-95万，也就是说一年你的资产蒸发了60万。这时银行会让你追加保证金，不追加就会拍卖。
拍卖的话：房价240万，银行本金210万，240万-210万=30万
扣除各种费用和税收，基本上你只能剩下20万左右，而且还得祈求不能流拍。流拍的话，房子总价200万，那样的话你还会倒欠银行的。
这一年你损失：90万+17万-20万=87万元。
第二年若房价再降20%：单价1.92万元，面积100平，总价192万，融资负债335万（二年月供34+剩余负债301万）。
拍卖的话：房价192万，银行本金210万，192万-210万=-18万。
扣除各种费用和税收，你还会倒欠银行25万左右。
这二年你损失：90万+34万+25万=154万元。
爆仓啦！！！！
在上述例子当中，银行损失多少呢？第一年：银行本金210万，房价240万，银行无损失。第二年：银行本金210万，房价192万，银行名义上损失18万。如果考虑存贷差，银行基本不赔钱。
也就是说房价跌50%时，银行都不会受太大影响。
有人说，国家会救楼市，我笑了……前一阵子的股市，20多道救市金牌都挡不住暴跌，直到带枪的来了才止住。
所以，现在的楼市就像5000点股市一样，暴跌随时会发生……你应该明白的！
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